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Vermietete Wohnung kaufen – wann es sich lohnt

Wohnung für Kapitalanleger – so steht es in den Immoblilienanzeigen – und sagt aus, dass die Wohnung Wohnung vermietet ist. Wer selbst einziehen möchte, kann dies in absehbarer Zeit nicht tun. Ein Kauf bricht nicht die Miete, nur mit nachweislichem Eigenbedarf kann es mittelfristig gelingen, dass die Mieter ausziehen müssen.

Für den Kapttalanlager ist die jährliche Netto-Mieteinnahme von entscheidender Bedeutung. Aus dieser berechnet sich die Rendite (in %) der Wohnung, also die jährliche Netto-Mieteinnahme x 100 / Kaufpreis. Beispiel: 500€ monatliche Nettomiete x 12 Monate = 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme. Der Kaufpreis ist 100.000€. 6.000*100/100.000= 6% Rendite.

Nun ist es aber die Frage, ob im Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt wurden. Notargebühren, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer und Gebühren für die Eintragung beim Amtsgericht machen zusammen ca. 13% auf den Kaufpreis aus. Statt 100.000€ sind es nun 113.000 € und mit gleicher Rechnung nur noch 5,31% Rendite.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass es bei Eigentumswohnungen auch ein Hausgeld gibt. Es wird an die WEG-Verwaltung gezahlt. Es setzt sich zusammen aus den Rücklagen und den auf einen Mieter nicht umlegbaren Kosten. Angenommen, das montlich Hausgeld liegt bei 100€, so wäre die Rechnung: 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme – 1.200€ Hausgeld ergibt 4.800€ Jahresüberschuss. 4.800*100/113.000€= 4,25% Rendite.

Eine Rendite von 4,25% ist gut, berücksichtigt man die aktuellen Bankzinsen. Ein Risiko ist jedoch bei der vermieteten Eigentumswohnung noch dabei. Mietausfälle kommen vor, ebenso Mietminderung aufgrund von Mängeln oder Leerstand, wenn es einen Mieterwechsel gibt.

Für die Finanzierung gerät der jährliche Überschuss aus Nettomiete abzüglich dem jährlichen Hausgeld in den Fokus. In unserm Beispiel sind 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme – 1.200€ Hausgeld ergibt 4.800€ Jahresüberschuss, die für die Bedienung eines Immobiliendarlehen im Jahr zur Verfgung stehen, wenn nicht noch dazu gezahlt werden soll. Die Finanzierung setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen, dies ergibt die Annuität. Vereinfacht angenommen, es sind 3% Tilung, die die Banken derzeit stets wünschen, und 2% Zinsen, zusammen also 5% auf den Darlehensbetrag im Jahr. Die beim Finanzinstitut geliehene Darlehenssumme darf also nur 96.000€ betragen (4.800€/5%). Es verbleibt somit ein eingener aufzubringender Anteil in Höhe von 17.000€, damit sich die Investion in die vermietete Eigentumswohnung rechnet.