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Immobilienfinanzierung – die Sicht der Bank

Worauf die Bank bei der Immobilienfinanzierung achtet

Finanzinstitute gelten als undurchschaubar. Wer Geld braucht, bekommt oft keines oder muss hohe Zinsen zahlen und wer kein Geld braucht, erhält ungefragt Kreditangebote. Dazu passt ein Zitat von Thomas Jefferson: „Banken sind gefährlicher als stehende Armeen.“

Wenn Ihnen eine Bank 100.000 EUR zum Kauf einer Eigentumswohnung leihen soll, steht die Bank vor zwei Fragen:

  1. Kann der Käufer, bzw. der Darlehensnehmer, die regelmäßig aus Zins- und Tilgungszahlung bestehende Annuitäten vertragsgerecht aufbringen? – und –
  2. Wie bekommt die Bank Ihr geliehenes Geld wieder, sollten die vereinbarte Zahlungen ausbleiben?

Auch wenn Sie und Ihre Familie seit 25 Jahren treue Kunden einer örtlichen Bank sind, den Filialleiter duzen und die Kinder zusammen Fußball spielen – es heißt nicht, dass Sie dort eine gute oder überhaupt eine Finanzierung für Ihre Immobilie bekommen. Sollte es jemals zur „Vertragsstörung“ kommen, die Zahlungen also ausbleiben, muss der Kreditsachbearbeiter und der Filialleiter nachweisen, dass er seine Richtlinien eingehalten hat und keine unzulässige Sonderbehandlung gewährt wurde.

Glücklicherweise sind die Richtlinien der Finanzinstitute teilweise sehr unterschiedlich, so dass ein Immobilienkäufer einmal ein geschätzter Kunde wird und im anderen Fall erst gar kein Angebot erhält. Diese „Herauslagekriterien“ genannten Richtlinien sind mit der „Konditionentabelle“ die Grundlage für eine Kreditentscheidung. Generell gibt es zwei grundlegend verschiedene Ansätze der Banken, Kunden zu beurteilen. So ist es einerseits weit verbreitet, selbst bei der gleichen Höhe des Einkommen zwischen Berufsgruppen zu differenzieren und den nach Einkommensart und Berufsgruppe unterschiedliche Zinssätze anzubieten, oder bestimmte Berufsgruppen komplett auszuschließen. Beim anderen Ansatz erhalten Beamte, Angestellte oder Selbständige den gleichen Zinssatz und die gleichen Finanzierungskonditionen, wenn die Solvenzkriterien erfüllt sind – unabhängig von der Höhe des Einkommens.

Egal, ob der Kunde bekannt ist, oder nicht, bei der Schufa wird eine Einschätzung über den Kunden hinsichtlich seiner Kreditwürdigkeit angefordert, das sogenannte „Scoring“. Dieses Scoring gibt aus der Sicht der Schufa die Wahrscheinlichkeit wieder, dass es zu Vertragsstörungen kommt. Natürlich ist auch die Einkommenssituation, das Vermögen und die beruflich Situation von Bedeutung. Kunden, die der Schufa nicht bekannt sind, erhalten keinen Kredit.

Für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit verzeichnet die Schufa alle Konten von Finanzinstituten, Kreditkarten, Mobil-Telefonverträge, Mitteilungen von Banken über Kredite, sowie Meldungen von Versandhäusern über die Geschäftsbeziehung zum Kunden. Mehrere womöglich noch kleine Konsumentenkredite, häufig wechselnde Telefonanbieter oder Mahnungen von Versandhäusern sind für die Frage in der Bank für die Kreditentscheidung „wem leihen wir große Geldsummen“ sehr schlecht. Richtig schädlich sind natürlich Mahnbescheide von Schufa-Mitgliedsfirmen und die private Insolvenz.

Während bei der einen Bank jeder Kunde, dessen Scoring über einem gewissen Mindestwert liegt und Einkommen in erforderlicher Höhe nachweisen kann, die gleichen Konditionen bekommt, z.B. bei unserer Partnerbank ING-DIBA, bekommen bei den meisten anderen Banken die Kunden mit einer schlechteren Einschätzung auch die schlechteren Zinskonditionen.