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Vermietete Wohnung kaufen – wann es sich lohnt

Wohnung für Kapitalanleger – so steht es in den Immoblilienanzeigen – und sagt aus, dass die Wohnung Wohnung vermietet ist. Wer selbst einziehen möchte, kann dies in absehbarer Zeit nicht tun. Ein Kauf bricht nicht die Miete, nur mit nachweislichem Eigenbedarf kann es mittelfristig gelingen, dass die Mieter ausziehen müssen.

Für den Kapttalanlager ist die jährliche Netto-Mieteinnahme von entscheidender Bedeutung. Aus dieser berechnet sich die Rendite (in %) der Wohnung, also die jährliche Netto-Mieteinnahme x 100 / Kaufpreis. Beispiel: 500€ monatliche Nettomiete x 12 Monate = 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme. Der Kaufpreis ist 100.000€. 6.000*100/100.000= 6% Rendite.

Nun ist es aber die Frage, ob im Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt wurden. Notargebühren, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer und Gebühren für die Eintragung beim Amtsgericht machen zusammen ca. 13% auf den Kaufpreis aus. Statt 100.000€ sind es nun 113.000 € und mit gleicher Rechnung nur noch 5,31% Rendite.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass es bei Eigentumswohnungen auch ein Hausgeld gibt. Es wird an die WEG-Verwaltung gezahlt. Es setzt sich zusammen aus den Rücklagen und den auf einen Mieter nicht umlegbaren Kosten. Angenommen, das montlich Hausgeld liegt bei 100€, so wäre die Rechnung: 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme – 1.200€ Hausgeld ergibt 4.800€ Jahresüberschuss. 4.800*100/113.000€= 4,25% Rendite.

Eine Rendite von 4,25% ist gut, berücksichtigt man die aktuellen Bankzinsen. Ein Risiko ist jedoch bei der vermieteten Eigentumswohnung noch dabei. Mietausfälle kommen vor, ebenso Mietminderung aufgrund von Mängeln oder Leerstand, wenn es einen Mieterwechsel gibt.

Für die Finanzierung gerät der jährliche Überschuss aus Nettomiete abzüglich dem jährlichen Hausgeld in den Fokus. In unserm Beispiel sind 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme – 1.200€ Hausgeld ergibt 4.800€ Jahresüberschuss, die für die Bedienung eines Immobiliendarlehen im Jahr zur Verfgung stehen, wenn nicht noch dazu gezahlt werden soll. Die Finanzierung setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen, dies ergibt die Annuität. Vereinfacht angenommen, es sind 3% Tilung, die die Banken derzeit stets wünschen, und 2% Zinsen, zusammen also 5% auf den Darlehensbetrag im Jahr. Die beim Finanzinstitut geliehene Darlehenssumme darf also nur 96.000€ betragen (4.800€/5%). Es verbleibt somit ein eingener aufzubringender Anteil in Höhe von 17.000€, damit sich die Investion in die vermietete Eigentumswohnung rechnet.

Aktuelle Finanzierungsbeispiele

An dieser Stelle werden wiederkehrend für drei Fallbeispiele die Finanzierungskonditionen unserer Partnerbanken dargestellt.  Die Kaufnebenkosten sind nicht einbezogen, sie sind aus eigenem Kapital zu erbringen.

Kauf Einfamilienhaus – Kaufpreis 250.000 € –  Eigenkapital nach Abzug der Nebenkosten noch 50.000 € – Finanzierungsauslauf 80% – Nettodarlehensbetrag somit 200.000 € -, Zinsbindung 10 Jahre, Zinssatz: 1,26%

Kauf Eigentumswohnung – Kaufpreis 125.000 € –  Eigenkapital nach Abzug der Nebenkosten noch 6.250 € – Finanzierungsauslauf 95% –  Nettodarlehensbetrag somit 118.750 € – Zinsbindung 10 Jahre, Zinssatz: 2,30%

Verlängerung (Prolongation) eines bestehendes Immobiliendarlehens – Resthöhe 200.000 € – bis 80% der alten Darlehnssumme – Zinsbindung 10 Jahre – Abschluss bis 12 Monate vor Ablauf  ohne zusätzliche Kosten – Zinssatz: 1,21%

Interesse? Senden Sie uns eine Nachricht über das Formular. Wir rufen Sie an.

Stand: 01.06.2018, Irrtum und Änderunge ausdrücklich vorbehalten, es ist stets der Einzelfall zu prüfen.

 

Provisionen für Immobiliendarlehen

Die Provision bei der Darlehensvermittlung

Bei Immobilien geht es stets um viel Geld. Jeder will daran verdienen – das ist bei der Finanzierung des Kaufpreises nicht anders. Nur, „wer verdient dabei wie viel?“ – und könnten Internet-Finanzierungsportale nicht günstiger sein?

Es ist branchenüblich, dass der Finanzberater 1% der Finanzierungssumme als Provision bekommt. Das steht aufgrund der heutzutage geltenden Verbraucherschutzvorschriften auch im Darlehensvertrag. Dabei ist es egal, ob der Finanzberater in den Geschäftsräumen eines Finanzinstitutes, etwa einer Bank oder Sparkasse, sitzt, freier Finanzberater oder Darlehensvermittler ist oder sich hinter dem Betrieb eines Internet-Portals verbirgt. Die Darlehnsprovision wird nicht zusätzlich in Rechnung gestellt, sondern von dem Institut intern abgezogen und an die Mitwirkenden ausbezahlt.

Nur wenn Sie schriftlich vertraglich zustimmen, eine höhere Provision zu zahlen, würden Sie sich auch dazu verpflichten. Das gilt in der heutigen Zeit als selten durchsetzbar, zudem müssen Sie darauf auch hingewiesen werden. Es ist in jedem Fall ratsam, die Vertragsunterlagen sorgsam durchzulesen.

Wo ist nun der Vorteil der Internet-Finanzierungsportale, wenn die Provision schon die Gleiche ist?

Einige Vergleichsportale für Immobiliendarlehen können nach einmaliger Eingabe der, für die Finanzierung wesentlichen Daten, die Konditionen von verschiedenen Instituten anzeigen und auflisten. In sortierter Reihenfolge erscheinen für Ihre Finanzierungssituation mit den von Ihnen angegebenen Daten alle finanzierungswilligen Banken mit den günstigsten Konditionen und dem besten Zinssatz oben.

Wer, wie wir, an ein führendes Vergleichsportal für Immobilienfinanzierung angeschlossen ist, kann Ihnen aus den Ergebnissen die drei besten Banken und deren Finanzierungskonditionen nennen. Optional können Sie die nötigen Daten auch selbst im Internet eingeben und sich in die Angelegenheit ohne Berater einarbeiten. Die 1%ige Provision zahlen Sie in jedem Fall, nur dann ohne Beratung an den Betreiber des Internet-Portals. Was Sie in jedem Fall nicht bekommen, sind die Hinweise des Beraters zur Gestaltung des Darlehens hinsichtlich Laufzeit, eingesetztem Kapital, Eigenleistung, Sicherheiten und Tilgung. Die richtige Kombination ist das Know-How des Beraters. Seine Erfahrung und sein Wissen um das „was wirkt wie“ spart dem Kunden häufig durch die Optimierung von Laufzeit, Zinssatz oder Sondertilgung bares Geld.

Schufa-Scoring

Was das SCHUFA-Scoring verschlechtert und die Darlehensbank nicht mag

Die Schufa beurteilt Ihre finanzielle Leistungskraft und das Risiko eines Zahlungsausfalls. Unternehmen, bei denen Sie Kunde sind, übermitteln an die Schufa Informationen über Ihr Verhalten im geschäftlichen Verkehr. Maßgeblich hieraus werden die Einschätzungen getroffen. Persönliche Daten und Erfahrungsdaten aus Ihrem Wohnumfeld ergänzen diese. Für eine Immobilienfinanzierung greifen alle Banken auf die Informationen der Schufa zurück, wer dort nicht bekannt ist, bekommt auch kein Darlehen. Die Anzahl der Eintragungen ist egal; nicht egal jedoch ist es, ob negative Eintragungen dazwischen sind.

Falls Sie einen Verbraucherkredit für den neuen Fernseher in abschließen, bekäme ihr Scoring eine Eintragung und Ihr Rating bei der Darlehensbank eine deutliche Abwertung. Die Überlegung dabei ist, dass jemand, der ein paar hundert Euro für einen Fernseher nicht auf einen Schlag bezahlen kann, wohl auch kaum die finanzielle Stabilität für einen Hauskauf besitzt.  Nur ein solcher Kredit ist nicht fatal, mehrere wirken sich allerdings deutlich negativ aus.

Gleiches gilt für den Telefonanbieter. Ein Festnetzanschluss ist seriös und ist gut für das Scoring, der gelegentliche Wechsel beim Mobilfunk ist schädlich, ständiger Wechsel des Mobilfunkanbieters ist ein Killerkriterium. Genau so schädlich ist ein häufiger Wechsel bei  Bankverbindungen und Kreditkarten. Je weniger sich über die Jahre bei Ihnen bewegt, desto besser ist es für Ihre Einschätzung.

Eine Anfrage nach einem Kredit ist schädlich, eine Leistungsstörung bei der Rückzahlung dürfte die Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit unter den Schwellenwert drücken. Versandhäuser, Telefonanbieter und Versicherungen teilen der Schufa Störungen mit. Haben Sie dort Ärger, auch wenn es sich um berechtigte Reklamationen handelt, sollten Sie mit dem Unternehmen telefonieren und sicher stellen, dass eventuelle Meldungen an die Schufa wieder bereinigt werden.

Auch Wohnungswechsel sind nie gut für das Scoring. Jemand, der oft umzieht, wirkt nicht seriös und benötigt für das Hin und Her auch viel Geld, das dann für die Vermögensbildung nicht mehr zur Verfügung steht. Doch besser ein Umzug in eine „gute“ Gegend, als der Verbleib in einem Straßenzug, der als problematisch gilt. Es gibt Wohnbereiche, in denen es viele Zahlungsstörungen gibt. Diese Regionen haben ein höheres Risiko, dass sich – möglicher Weise – auch in dem Scoring niederschlägt.  Der Wohnort darf allerdings nicht das einzige Kriterium für die Bonitätseinschätzung sein. Einige Gegenden werden von den Anbietern von Banken, Versicherungen und Versandhäusern nicht gewollt. Wenn Sie Ihre finanziellen Dinge in Ordnung haben, und trotzdem immer bei Bestellungen zur Vorkasse aufgefordert werden, sollten Sie sich Gedanken machen.

Auch die Bank, bei der Sie Ihr Haupt- oder Gehaltskonto haben, ist von Interesse. Zwar wirkt sich diese Bankverbindung nicht direkt auch Ihr Scoring aus, doch wird die Bankverbindung bei der Auskunft genannt. Eine Bank, die mit billigen Konsumentenkrediten wirbt, gilt bei einigen Finanzinstituten der Immobilienfinanzierung als nicht so passend, als z.B. eine, die eher durch die Möglichkeit von Geldanlage oder Aktiendepots hervor tritt.

Für jeden, der aus verschiedenen Gründen ein schlechtes Scoring besitzt, gibt es aber einen Hoffnungsschimmer: Das Scoring wird von allein wieder besser, wenn sich keine weiteren Änderungen ergeben und es keine Vertragsstörungen gibt. Das braucht nur etwas Zeit.

Immobilienfinanzierung – die Sicht der Bank

Worauf die Bank bei der Immobilienfinanzierung achtet

Finanzinstitute gelten als undurchschaubar. Wer Geld braucht, bekommt oft keines oder muss hohe Zinsen zahlen und wer kein Geld braucht, erhält ungefragt Kreditangebote. Dazu passt ein Zitat von Thomas Jefferson: „Banken sind gefährlicher als stehende Armeen.“

Wenn Ihnen eine Bank 100.000 EUR zum Kauf einer Eigentumswohnung leihen soll, steht die Bank vor zwei Fragen:

  1. Kann der Käufer, bzw. der Darlehensnehmer, die regelmäßig aus Zins- und Tilgungszahlung bestehende Annuitäten vertragsgerecht aufbringen? – und –
  2. Wie bekommt die Bank Ihr geliehenes Geld wieder, sollten die vereinbarte Zahlungen ausbleiben?

Auch wenn Sie und Ihre Familie seit 25 Jahren treue Kunden einer örtlichen Bank sind, den Filialleiter duzen und die Kinder zusammen Fußball spielen – es heißt nicht, dass Sie dort eine gute oder überhaupt eine Finanzierung für Ihre Immobilie bekommen. Sollte es jemals zur „Vertragsstörung“ kommen, die Zahlungen also ausbleiben, muss der Kreditsachbearbeiter und der Filialleiter nachweisen, dass er seine Richtlinien eingehalten hat und keine unzulässige Sonderbehandlung gewährt wurde.

Glücklicherweise sind die Richtlinien der Finanzinstitute teilweise sehr unterschiedlich, so dass ein Immobilienkäufer einmal ein geschätzter Kunde wird und im anderen Fall erst gar kein Angebot erhält. Diese „Herauslagekriterien“ genannten Richtlinien sind mit der „Konditionentabelle“ die Grundlage für eine Kreditentscheidung. Generell gibt es zwei grundlegend verschiedene Ansätze der Banken, Kunden zu beurteilen. So ist es einerseits weit verbreitet, selbst bei der gleichen Höhe des Einkommen zwischen Berufsgruppen zu differenzieren und den nach Einkommensart und Berufsgruppe unterschiedliche Zinssätze anzubieten, oder bestimmte Berufsgruppen komplett auszuschließen. Beim anderen Ansatz erhalten Beamte, Angestellte oder Selbständige den gleichen Zinssatz und die gleichen Finanzierungskonditionen, wenn die Solvenzkriterien erfüllt sind – unabhängig von der Höhe des Einkommens.

Egal, ob der Kunde bekannt ist, oder nicht, bei der Schufa wird eine Einschätzung über den Kunden hinsichtlich seiner Kreditwürdigkeit angefordert, das sogenannte „Scoring“. Dieses Scoring gibt aus der Sicht der Schufa die Wahrscheinlichkeit wieder, dass es zu Vertragsstörungen kommt. Natürlich ist auch die Einkommenssituation, das Vermögen und die beruflich Situation von Bedeutung. Kunden, die der Schufa nicht bekannt sind, erhalten keinen Kredit.

Für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit verzeichnet die Schufa alle Konten von Finanzinstituten, Kreditkarten, Mobil-Telefonverträge, Mitteilungen von Banken über Kredite, sowie Meldungen von Versandhäusern über die Geschäftsbeziehung zum Kunden. Mehrere womöglich noch kleine Konsumentenkredite, häufig wechselnde Telefonanbieter oder Mahnungen von Versandhäusern sind für die Frage in der Bank für die Kreditentscheidung „wem leihen wir große Geldsummen“ sehr schlecht. Richtig schädlich sind natürlich Mahnbescheide von Schufa-Mitgliedsfirmen und die private Insolvenz.

Während bei der einen Bank jeder Kunde, dessen Scoring über einem gewissen Mindestwert liegt und Einkommen in erforderlicher Höhe nachweisen kann, die gleichen Konditionen bekommt, z.B. bei unserer Partnerbank ING-DIBA, bekommen bei den meisten anderen Banken die Kunden mit einer schlechteren Einschätzung auch die schlechteren Zinskonditionen.