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Vermietete Wohnung kaufen – wann es sich lohnt

Wohnung für Kapitalanleger – so steht es in den Immoblilienanzeigen – und sagt aus, dass die Wohnung Wohnung vermietet ist. Wer selbst einziehen möchte, kann dies in absehbarer Zeit nicht tun. Ein Kauf bricht nicht die Miete, nur mit nachweislichem Eigenbedarf kann es mittelfristig gelingen, dass die Mieter ausziehen müssen.

Für den Kapttalanlager ist die jährliche Netto-Mieteinnahme von entscheidender Bedeutung. Aus dieser berechnet sich die Rendite (in %) der Wohnung, also die jährliche Netto-Mieteinnahme x 100 / Kaufpreis. Beispiel: 500€ monatliche Nettomiete x 12 Monate = 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme. Der Kaufpreis ist 100.000€. 6.000*100/100.000= 6% Rendite.

Nun ist es aber die Frage, ob im Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt wurden. Notargebühren, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer und Gebühren für die Eintragung beim Amtsgericht machen zusammen ca. 13% auf den Kaufpreis aus. Statt 100.000€ sind es nun 113.000 € und mit gleicher Rechnung nur noch 5,31% Rendite.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass es bei Eigentumswohnungen auch ein Hausgeld gibt. Es wird an die WEG-Verwaltung gezahlt. Es setzt sich zusammen aus den Rücklagen und den auf einen Mieter nicht umlegbaren Kosten. Angenommen, das montlich Hausgeld liegt bei 100€, so wäre die Rechnung: 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme – 1.200€ Hausgeld ergibt 4.800€ Jahresüberschuss. 4.800*100/113.000€= 4,25% Rendite.

Eine Rendite von 4,25% ist gut, berücksichtigt man die aktuellen Bankzinsen. Ein Risiko ist jedoch bei der vermieteten Eigentumswohnung noch dabei. Mietausfälle kommen vor, ebenso Mietminderung aufgrund von Mängeln oder Leerstand, wenn es einen Mieterwechsel gibt.

Für die Finanzierung gerät der jährliche Überschuss aus Nettomiete abzüglich dem jährlichen Hausgeld in den Fokus. In unserm Beispiel sind 6.000€ jährliche Netto-Mieteinnahme – 1.200€ Hausgeld ergibt 4.800€ Jahresüberschuss, die für die Bedienung eines Immobiliendarlehen im Jahr zur Verfgung stehen, wenn nicht noch dazu gezahlt werden soll. Die Finanzierung setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen, dies ergibt die Annuität. Vereinfacht angenommen, es sind 3% Tilung, die die Banken derzeit stets wünschen, und 2% Zinsen, zusammen also 5% auf den Darlehensbetrag im Jahr. Die beim Finanzinstitut geliehene Darlehenssumme darf also nur 96.000€ betragen (4.800€/5%). Es verbleibt somit ein eingener aufzubringender Anteil in Höhe von 17.000€, damit sich die Investion in die vermietete Eigentumswohnung rechnet.

Aktuelle Finanzierungsbeispiele

An dieser Stelle werden wiederkehrend für drei Fallbeispiele die Finanzierungskonditionen unserer Partnerbanken dargestellt.  Die Kaufnebenkosten sind nicht einbezogen, sie sind aus eigenem Kapital zu erbringen.

Kauf Einfamilienhaus – Kaufpreis 250.000 € –  Eigenkapital nach Abzug der Nebenkosten noch 50.000 € – Finanzierungsauslauf 80% – Nettodarlehensbetrag somit 200.000 € -, Zinsbindung 10 Jahre, Zinssatz: 1,26%

Kauf Eigentumswohnung – Kaufpreis 125.000 € –  Eigenkapital nach Abzug der Nebenkosten noch 6.250 € – Finanzierungsauslauf 95% –  Nettodarlehensbetrag somit 118.750 € – Zinsbindung 10 Jahre, Zinssatz: 2,30%

Verlängerung (Prolongation) eines bestehendes Immobiliendarlehens – Resthöhe 200.000 € – bis 80% der alten Darlehnssumme – Zinsbindung 10 Jahre – Abschluss bis 12 Monate vor Ablauf  ohne zusätzliche Kosten – Zinssatz: 1,21%

Interesse? Senden Sie uns eine Nachricht über das Formular. Wir rufen Sie an.

Stand: 01.06.2018, Irrtum und Änderunge ausdrücklich vorbehalten, es ist stets der Einzelfall zu prüfen.

 

Provisionen für Immobiliendarlehen

Die Provision bei der Darlehensvermittlung

Bei Immobilien geht es stets um viel Geld. Jeder will daran verdienen – das ist bei der Finanzierung des Kaufpreises nicht anders. Nur, „wer verdient dabei wie viel?“ – und könnten Internet-Finanzierungsportale nicht günstiger sein?

Es ist branchenüblich, dass der Finanzberater 1% der Finanzierungssumme als Provision bekommt. Das steht aufgrund der heutzutage geltenden Verbraucherschutzvorschriften auch im Darlehensvertrag. Dabei ist es egal, ob der Finanzberater in den Geschäftsräumen eines Finanzinstitutes, etwa einer Bank oder Sparkasse, sitzt, freier Finanzberater oder Darlehensvermittler ist oder sich hinter dem Betrieb eines Internet-Portals verbirgt. Die Darlehnsprovision wird nicht zusätzlich in Rechnung gestellt, sondern von dem Institut intern abgezogen und an die Mitwirkenden ausbezahlt.

Nur wenn Sie schriftlich vertraglich zustimmen, eine höhere Provision zu zahlen, würden Sie sich auch dazu verpflichten. Das gilt in der heutigen Zeit als selten durchsetzbar, zudem müssen Sie darauf auch hingewiesen werden. Es ist in jedem Fall ratsam, die Vertragsunterlagen sorgsam durchzulesen.

Wo ist nun der Vorteil der Internet-Finanzierungsportale, wenn die Provision schon die Gleiche ist?

Einige Vergleichsportale für Immobiliendarlehen können nach einmaliger Eingabe der, für die Finanzierung wesentlichen Daten, die Konditionen von verschiedenen Instituten anzeigen und auflisten. In sortierter Reihenfolge erscheinen für Ihre Finanzierungssituation mit den von Ihnen angegebenen Daten alle finanzierungswilligen Banken mit den günstigsten Konditionen und dem besten Zinssatz oben.

Wer, wie wir, an ein führendes Vergleichsportal für Immobilienfinanzierung angeschlossen ist, kann Ihnen aus den Ergebnissen die drei besten Banken und deren Finanzierungskonditionen nennen. Optional können Sie die nötigen Daten auch selbst im Internet eingeben und sich in die Angelegenheit ohne Berater einarbeiten. Die 1%ige Provision zahlen Sie in jedem Fall, nur dann ohne Beratung an den Betreiber des Internet-Portals. Was Sie in jedem Fall nicht bekommen, sind die Hinweise des Beraters zur Gestaltung des Darlehens hinsichtlich Laufzeit, eingesetztem Kapital, Eigenleistung, Sicherheiten und Tilgung. Die richtige Kombination ist das Know-How des Beraters. Seine Erfahrung und sein Wissen um das „was wirkt wie“ spart dem Kunden häufig durch die Optimierung von Laufzeit, Zinssatz oder Sondertilgung bares Geld.